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发表于 2011-8-12 21:15
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本帖最后由 hijames 于 2015-8-31 20:12 编辑 , o8 k3 U" a. y( j: r; P& G
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买房详细步骤- Y/ \. t! q k; Z/ Q! {8 R' u
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一、看房0 v' a2 \7 S; D- t
* c) X7 n/ U6 q1 w: {4 R4 U你可以找一个买方代理 告诉你所需的价位、地区、样式等等条件
/ m$ G) ?1 T" p你的代理会找出符合你需要的物业，然后会帮你跟各个物业的卖方代理约时间，带你去看房子内部，但是............
4 K1 T; r" h; |8 i9 b你的代理会将所有符合你条件的物业都列出来，都跟对方约时间、都带你去看吗？很有可能不会的，因为他会挑卖方代理(这样你懂吧)3 B; d, j/ g3 i& n$ z9 n% G
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所以，在你的代理帮你找房子的同时，你也要自己在MLS上找，然后要求你的代理跟对方代理约时间. I0 |) }( _& A
/ g" ~2 c, n; ?! X* a. f2 p二、下offer(出价)' |# a' [5 _& J; N" V5 H$ @
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当你满意你所看的房子 你可以请你的代理下offer给卖方7 b, Z2 M% q c4 H* M5 }6 j
在offer上会列出一些重点. O- f4 i3 e3 g* k
1.你愿意买的价钱6 G! \, D' u R2 [8 |& C0 a0 Z
2.你购买的条件和条件移除日期0 |) c+ D/ q" x
例如贷款通过和验屋通过(这是一般offer一定要写的) 甚至要求换地毯重新油漆等等条件4 J- h/ s& r/ k" W. h3 A* v
3.交屋日期(文件过户的日期)) ]9 r8 l9 K# o* l' R% F a; \
4.占有日期(可以正式搬进去的日期)(都是交屋日期的j天)& p- t2 i& A& d- H( r9 K
5.调整日期(属於买方开始负担之一些相关税金或费用的起算日期)
, d& y. t9 R* U6.订金金额(条件移除后才缴)9 [( m; w8 V ~. {- v
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三、count-offer
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$ G; D. z5 B! g+ b |卖方会针对你的价钱与条件作修改5 M1 s% j* ^% `4 q
也有的卖方无法接受你的价钱与条件 直接就石沉大海
3 v Z$ V, \" _0 i1 ?0 A若你有接到卖方的count-offer 可能修改了你出的价钱与条件! O" k5 j6 E- p; Y) `
你依然可以再提出另一个价钱与条件) T8 Y$ v, u3 O! z! d3 n2 m7 W
直到双方的价钱与条件都能接受 这份房产契约就算\"准成交\"
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! u( o. Y6 [1 W, k0 ]四、银行贷款$ Y# e, k1 e3 o$ g* F
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只要你一有买房意愿，不需要确定的交易物件，你就可以寻找贷款银行( I/ o; P) z1 r. t+ m
多问几家寻找利率较低与还款条件较佳(如一些条件会限制几年之内不能还清或一年只能多还多少)
2 n& D1 W4 T. w/ E5 t4 E& x当你跟银行敲定利率与条件后，这一个利率与条件会为你保留90-120天: S2 E3 ?! w: w6 M# Q# ^
若在这一段期间利率降低，将适用新的低利率0 c6 [9 k# ~, f( `) x% N d! J
若利率提高，将维持你当初所议定的利率, v7 o: W4 ?/ ? [( o
在这段保留期间内，你可以慢慢找房子
! c- C% x2 r# o$ s所以这个应该与第一步并行, A7 n6 ]' P1 {; j
) u5 z& y6 S- ]3 a, x五、自备款
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新移民在这里可能没有工作或收入不够，银行如何计算给你的贷款额度0 u7 w. j _1 l* w: }: V# j1 F! H9 [
加拿大政府鼓励新移民购置房屋，所以报到未满6年的移民，都可以得到65%的贷款 # M, h3 K* }3 i" }9 L0 M
所以你可以计算自己的自备款有多少，如要买价值20万的房子 你需要有7万的自备款1 m' w9 `3 {, B$ s! h5 A3 v9 H; l
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当你有了上述\"准成交\"的契约 拿到银行 银行即会开始展开估价作业
6 O" d+ r @0 e* x% Z0 I) C b并会注意你的条件移除日期是否足够让银行完成作业
+ C9 J T: B+ P' r若是来不及 你依然可以向卖方提出更改移除条件日期的offer
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六、验屋
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; U+ x6 S; e2 _4 Z. L' N# a一般验屋都会由买方代理帮你找验屋师0 z& {' t& n* \. }+ V1 h, R8 g0 }5 h; L
在卖方代理面前，验屋师对於一些小问题都会很婉转的告诉你，这个不会影响房子结构，这个问题不会造成生活困扰" z1 m- ^! u2 h; s' G, p: e
除非有重大的如漏水或电气问题或结构上的问题，验屋师才会很慎重地告诉你
$ `$ C' U" W' {( Q6 x. b7 P8 F1 Y而有验屋书面报告或只有口头报告，价钱将会差到100
0 e, U5 f$ f* I+ c- k$ ]' `! W/ v) v当你跟著验屋师验屋时，你要亲自去操作所有设备水电- q: T6 _, {7 E3 v1 U
并让所有水龙头流个10分钟以上，看看排水是否流畅，天花板、墙角及窗边是否有漏水痕迹. v0 m6 q! m1 I7 S) i( e5 N
如果是买柏文或城市屋别忘了请对方提供最近3年的物业管理会议记录和from B) z: R. V2 c3 Z
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七、条件移除
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) a' @) e7 h, G# K0 \你必须在条件移除日期前完成贷款和验屋的动作
. | j# V5 U( I! g5 e' Z/ @若是在条件移除前，你不想买这间房子了，你可以毁约，不用付任何违约金- ^6 M( S, A& R, j9 k
5 x( E6 l2 D. ]9 h! u6 P! f8 [当买方的所有条件都移除了，签了条件移除书# h3 q% V7 k4 Z- g
这份买卖契约就正式生效，这时你就必须缴付订金
" j( t9 U6 v" u& g有些卖方代理会要求在offer时就要缴一部分的订金，你可以坚持等条件移除时再缴$ [' s' `+ _9 T( ~* p7 j
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八、订金7 C# D9 J* B4 e6 o
缴了订金后，若你不买这个房子，就算违约，订金将归卖方屋主
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九、交屋
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$ q1 F. m! z; o当你的条件解除契约成立后，你的代理会为你或你自己找一个公证人或律师，来办理过户的手续
( y7 T! L: z- p- F6 s; S9 |" ]$ `该公证人或律师会直接与你的贷款银行联系 交屋日期前你必须制公证人或律师处签署文件
+ ]: a4 \6 j2 v5 b3 L6 X等交屋过户日期时，自备款(须先存入你的帐户并提供授权给公证人或律师提领)与贷款将从银行转至公证人或律师的帐户，然后再转至卖方的帐户，从你的帐户授权3 o9 f/ X( d0 _! f
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转出的金额除了自备款外
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1.还有地产交易税(新屋的话是GST-7%)
) r% k+ E3 C( ~ k( j8 c) _9 M; ]20万以内是1% 超过20万的部分是2%" U- _ {* `+ P0 M; O# i
若你买的是30万的房子 你将付2000+2000 = 4000: Z4 t9 g& s" B+ A# y2 H _
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加拿大鼓励第一次购屋 若你在全世界都没买过房子 你可以申请免除地产交易税
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银行会帮你办理，只是手续与文件较为繁琐
- ~) r( `# a0 N4 k' f- M2 p有些人会偷机，海外有房子，但在加拿大没有买过房子，也申明自己未曾买过房子$ @6 s# P* }) b5 d4 m/ h9 C4 U$ U) X
这种风险请自负9 G( i4 L. V1 \2 a
/ N+ L/ g6 [- ?4 Y$ j( |# L2.另外还有律师的费用! x3 ?- s- T9 M' s- e# f% e- i3 W
一般有贷款的过户费用，买房约650-800(要多问比较)，卖房约200-300
! ]) U: G5 q" N* S若无贷款，律师费用较低$ X) L6 _: [* M$ \6 W8 S
L4 D0 |1 K6 K, p5 x$ d. w1 Q9 I3.还有一些调整日期的费用0 r' }; @6 J: t# o `5 f
如15日为调整日，该日起的管理费(若为大楼公寓或城市屋)地税(若卖方屋主有预缴)或其他已缴全年的税金，从调整日起你必须扣还给卖方屋主4 G( M5 D7 G0 D7 U& e% e
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隔天到了占有日期，一般都在中午12点，你的代理会将钥匙交给你 你就可以开始搬进去了/ ], B6 g9 \% o Y
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4. 条件移除后必办事项
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& Y a6 E, `! z7 |* v当条件移除契约正式成立后，你就可以配合交屋日期开始准备搬家，并将你的新地址从什么时候生效告知所有相关的机构
c, t. }+ D) T: W" U如:$ e" M6 w' W9 |! v. f$ [8 C2 _) _ t
ICBC驾照
2 @2 D+ W" c s2 ^3 v+ U* A9 _$ oCCTB和CCRA(福利金和税务局)
4 h' `/ r9 t# S% w4 @5 t! P9 [MSP(卑诗省医疗保险)
1 ~( e; ]! d1 k9 N1 _! [% U往来银行 w4 ~6 y% P5 Z6 t
信用卡
- b' c' E! S) j2 F7 j F5 a也可以付费向邮局申请地址变更* {1 d. } X ?7 [" I
让邮局可以将你疏漏未更改地址的信件转到新址* r2 [" ^- s/ e! g+ @, T$ w6 {* ^
6个月33元/ o# s3 b3 n5 E( n5 F
l; ?+ H8 E- u, {/ }0 z3 ?' U另外最重要的是, g/ f+ Y9 k( @$ d
你要事先向下列单位申请新地址帐户的起始日期和旧地址帐户的终止日期1 n0 b3 T5 B3 a1 K! l. p( _) n9 i
1. 电力公司1 n. {4 y8 A! G$ t0 [
2. 电视及网路
! ~" J$ c( c. Y j8 @3. 瓦斯公司
; l/ B! w9 s2 C Z/ v4. 电话公司0 t' j0 [* d2 K* {+ k1 {
不然你可能很高兴的搬进新家，却是盗用电及瓦斯的状态, M& R3 O. ~& H3 M. f& s
1 l) L% N1 X+ J: B8 [4 N十、是否需要买方代理
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若你不熟悉买房的程序与法律，建议你寻找一位好的热心的买方代理$ ^1 M3 ], H; [ w
若你很熟悉一切程序与法律，并且对於屋况的判断与检验有所自信，对於你所满意的物件，你可以直接与卖方仲介联系，让卖方代理同时也是买方代理 . _1 [: U8 W. n# [6 y* ^- J
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这时你所要坚持的就是价钱，当你的价钱和卖方的价钱有所差距僵持不下时，代理为了达成交易，会跟卖方屋主协商，同意用你出价的价钱成交，而将原先要给买方代理的佣金部分退给卖方屋主
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若你熟悉整个交易流程，并对契约内容懂得保护自己，你将会发现，买方代理只是带你看看房子，你也将会发现，买方代理当著卖方代理面前，一定都说这间不错价钱合理，然后帮你写OFFER。而，对於你所出的价钱，双方的代理有时也会先达成多少钱成交的目标，劝说你屋主不同意再添一点，其实，有时候你的 OFFER也根本没送给卖方屋主看，在代理这里就已经被私下协商掉了。
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当然，也是有很热心很为买方设想的代理，不过，不管你有无买方代理，千万记住，买房不要急，价钱要守住，不要受代理劝诱而加价。
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发表于 2011-8-12 21:02
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