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本帖最后由 hijames 于 2015-8-31 20:26 编辑
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加拿大多伦多市的负担能力指数高达4.93,这意味着多伦多市民在负担其住所方面非常的吃力,因为买房的花费在他们的收入里占据比重过高。此图为多伦多一处挂牌房屋,因房子价格过高, 一直乏人问津。
8 N3 w; x! Z& S9 O5 R" A! W0 {奇妙的“负担能力”指数
4 Y. ?4 b, [, d8 e# _2 Z" C) R“负担能力”是房地产界最令人熟悉的流行语之一,但负担能力指数是一个非常奇妙的度量系数。负担能力指数是用房屋购买价格除以整个家庭的总收入计算得出,这个数字可以让我们看到一个健康的房地产市场和健康的城市。我已经使用这个“工具”多年,每当我要投资社区的时候都会用到。
% E$ D' z2 n. D9 S$ T从整个城市的角度来说,负担能力指数越低就代表居民的负担能力越好,因为相对于这个城市的平均房价,居民的收入是相当不错的。这意味着房屋将有很大的升值空间,因为居民有大量的可支配收入可以投资于房屋以及社区。搬到社区的新居民如果有较高的收入,就会把更多的钱花在房子上面,使得房屋升值。我常常看到,在一些城市房屋升值的速度比全国平均速度要快,而这些城市的负担能力指数都很低。; v: f" e% }( j g& [+ c
另一方面,高负担能力指数告诉我,当地人的生活捉襟见肘,因为他们在住房上所花的费用占收入的比例过高。业主发现储蓄和投资在自己家中是非常困难的,所以维修经常被忽略,因为没有钱去维修。结果我们看到,房子甚至整个社区都开始出现破败的景象。如果利率下降,负担能力指数高的城市在短期内房价会涨,但是一段时间后房价最终会趋于下降。: D6 {: w# x [9 m3 m3 I2 M: ?
负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平 不应投资. O9 z5 U. z2 U5 V3 R8 D/ Y% q: s6 g4 F7 g
为什么负担能力指数会是一个这么好的“信号灯”呢? 因为它关系到当地的人均收入。而房屋价格又和收入水平产生了联系,这是一个“苹果到苹果”的比较。" G+ e5 K/ i; G" M& O; l
那么,可以接受的负担能力指数是多少呢?每个人都有自己的标准,以下是我的标准:如果一个地区的负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平,我就不会在这个地区投资房产。
4 B7 g. g7 ?, C ]# ^6 S* p$ B- m如果计算下来你的负担能力指数超过4,我绝不会建议你购置房产。这就表示,当你打算买一处400,000加元的房子的时候,你的家庭总收入应该不少于100,000加元。
0 i O* Q* W2 {6 y负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标” 7 F' T$ A/ r0 }3 w" D9 W, ]) Y: `, x
另外,负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”,以美国为例,当它的负担能力指数达到6 的时候,房地产市场泡沫开始增加。由于负担能力指数增加,房地产市场泡沫破裂的机会也大大增加。当然,每个城市都有其独有的各种各样的因素,但负担能力指数绝对为市场观察家们提供了一个早期预警系统。
# y6 k; m7 W& N: Y5 l9 E很显然,加拿大的一些城市都处于这样一个泡沫中,负担能力指数节节攀高超出控制:在温哥华,该指数是9.46; 在伯纳比,该指数是7.6;多伦多则是4.93。目前,该项指数的全国平均值约为5.35。
0 x; N( v" W" r2 V6 i2 z我想要调查一下是不是加拿大人都生活在巨大的压力中,我统计了五个城市的负担能力指数,有2个城市的房屋是人们“负担得起”的,如果判断标准是我所能接受的4 的话。 & U+ E( {" }8 K D4 ?2 ^
我还从这五个城市每个城市挑选了两个家庭来进行比较,看看什么是我们要买的,什么是我们真正承担得起的。
- F6 }* K/ a* t) e我们似乎要把事情一起做,当我们国家的负担能力指数快接近引发房产市场泡沫的数值时,我们应该从美国的可悲例子中学到教训。
; `0 H Z1 d: F' w# k8 E. ]有几个市场似乎快要到调整期了,一些专家说,如多伦多和温哥华超过20%的市场。这些城市和其他通胀城市的高房价只是在短期内持续,因为现在的利率如此之低,如果利率在未来24个月内上升,我们就会面临重大的改变。
) Y9 {* z% w( d% t' W3 P加国5大城市负担能力指数一览表
: |# z2 [, U6 v地区 平均家庭总收入 平均房价 负担能力指数
- o: l. b" F; y) d- B多伦多 $89,519 $441,607 4.93
$ o+ w1 W. K8 @* {温哥华 $80,544 $762,100 9.46 3 ?$ o+ R K- H4 w5 ~0 C' b* G
新斯科舍省 海角 $54,881 $110,981 2.02 3 y' V5 H; N8 y, v$ ~
圭尔夫 $87,154 $274,726 3.15
# ?/ m: o0 b! l! `7 M+ t9 P2 ?坎莫尔 $124,064 $733,154 5.91' f4 ?+ r% h1 { A
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